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中國(guo)社會科學(xue)院(yuan)城(cheng)市與競爭力研(yan)究中心主任倪鵬飛近日在中新社國(guo)是論壇上表示,2020年(nian),樓市將繼續處在降(jiang)溫通道,在沒有(you)重大(da)政策轉向和意外(wai)事件(jian)沖擊下,不會出現劇烈(lie)波動。

發言摘要(yao)如(ru)下︰

2019年(nian)的回(hui)顧

2019年(nian),樓市初步進(jin)入(ru)穩定健康發展狀態,基本實(shi)現三(san)穩調控目標(biao),是近年(nian)來最好的狀態。具體看︰

第一,時(shi)間(jian)上,穩中有(you)變,四季逆轉。

全國(guo)房價增幅(fu)經歷降(jiang)、升、降(jiang)再企穩的過程(cheng),同比增幅(fu)由(you)2019年(nian)6.6%。銷(xiao)售額變動總體平(ping)穩,月度商(shang)品房銷(xiao)售額增長率shi)you)升有(you)降(jiang),2019年(nian)同比增長-0.1%。新開(kai)工面積(ji)、施工面積(ji)與竣工面積(ji)之間(jian)的增幅(fu)差距由(you)大(da)變小。反映(ying)出總體的現zhi)抗┬υ讜齔? qian)在供給(gei)又在持續增加。待售商(shang)品房面積(ji)持續下降(jiang),但下降(jiang)由(you)加速轉向減速。2019年(nian)2月至10月,現zhi)看嫦xiao)比由(you)17.94(月)持續下降(jiang)到(dao)15.92(月),已處于6~18個月的合(he)理區間(jian)。期房存銷(xiao)比由(you)2016年(nian)的3.1(年(nian))下降(jiang)至2017年(nian)的2.8(年(nian))和2018的 2.7(年(nian)),但到(dao)2019年(nian)逆勢上升至3.0年(nian),期房去化壓(ya)力較之前有(you)所增加。全國(guo)房地(di)產開(kai)發投資額增幅(fu)變動平(ping)穩,2019年(nian)同比增長9.9%。

第二,空間(jian)上,降(jiang)溫明(ming)顯,分化再現。

全國(guo)房價總體下降(jiang)城(cheng)市數量和下降(jiang)速度超過去年(nian)同期。一、二線城(cheng)市增速同頻(pin)回(hui)升,三(san)、四線城(cheng)市增速共(gong)同下降(jiang)。東部地(di)區房價增速變動相對平(ping)穩,中xing)韃亢投 鋇di)區增速明(ming)顯下降(jiang)。城(cheng)市群中心城(cheng)市房價同比增速回(hui)升,非(fei)中心城(cheng)市城(cheng)市房價增速有(you)所下降(jiang)。

分析原(yuan)因︰總體上,面對復雜嚴(yan)峻的國(guo)內經濟形(xing)勢,中央調控持續給(gei)力不動搖(yao),基礎制度改革(ge)邁出重要(yao)步伐,效果(guo)顯著,值得(de)點贊。具體看,持續調控的力度和節奏直接和間(jian)接影響金融機構等市場的行xing)wei)和預期,導(dao)致總體穩定的前提下,樓市冬冷(ling)、春(chun)熱、夏暖(nuan)、秋涼,樓市年(nian)穩季變。

2020年(nian)展望

2020年(nian)樓市將繼續保持“年(nian)穩季變”的特點,空間(jian)持續分化,風險如(ru)影隨(sui)行。

第一,總體上,市場繼續處在降(jiang)溫通道。在沒有(you)重大(da)政策轉向和意外(wai)事件(jian)沖擊的情況(kuang)下,不會出現劇烈(lie)的波動。

具體看,商(shang)品房價格同比增幅(fu)保持在5-8%區間(jian),商(shang)品房銷(xiao)售面積(ji)同比增幅(fu)將保持在-1到(dao)2%,房地(di)產開(kai)發投資同比增速將持續在7-10%區間(jian)內。

主要(yao)因為(wei)︰城(cheng)鎮化率加速期決(jue)定市場預期相對樂(le)觀(guan)。住房剛(gang)性、改善性yuan)橢?zhi)需求依然較大(da)。炒(chao)房的利益機制沒有(you)完全消除。宏觀(guan)經濟和外(wai)部環境對房地(di)產不利影響有(you)限。樓市調控不太可能(neng)放松。

第二,時(shi)間(jian)上,降(jiang)溫中還有(you)起(qi)伏(fu)和波動。

2020年(nian)春(chun)he)那鋃 穆?腥越 媼  jiang)dao)惶ti),窄幅(fu)波動。因為(wei)市場環境及預期在不斷(duan)變化中,調控政策或根據樓市當期和未來可能(neng)的變化會適時(shi)微調。

第三(san),空間(jian)上,城(cheng)市分化可能(neng)持續凸顯。

2020年(nian),一、二線城(cheng)市、東部城(cheng)市、都市圈城(cheng)市群、特殊資shi)闖cheng)市與四、五線及以(yi)下城(cheng)市、西部東北城(cheng)市、城(cheng)市群以(yi)外(wai)、資shi)純萁叱cheng)市的經濟和人口的分化將持續。

主要(yao)因為(wei)︰經濟基本面變化決(jue)定樓市在空間(jian)上持續分化。2020年(nian)國(guo)家一些區域政策調整(zheng)以(yi)及新的區域規劃陸續出台將加劇分化。過去2017-2018年(nian)邊緣(yuan)deng)蚵?械哪嫦  泳綬只 /p>

第四,風險上,總體下降(jiang)中局部可能(neng)上升。

當前的均衡是鐵令下的弱均衡,調控操作若有(you)不當,樓市運行有(you)滑出合(he)理區間(jian)的風險。市場主體尤其(qi)開(kai)發企業de)媼僮式(shi)鵒炊duan)裂和破產倒(dao)閉風險。總體存銷(xiao)比再度回(hui)升預示個別區域過剩嚴(yan)重。

2020年(nian)對yuan)囈ㄒyi)

應堅持調控不動搖(yao),完善pin) 氐幕疲 涌煜喙鞀 貧雀母ge)。

第一,重構gou)康di)產與宏觀(guan)經濟關系。妥善應對yuan)旯guan)經濟和外(wai)部環境che)奶粽zhan)。讓(rang)住房回(hui)歸到(dao)民生(sheng)的初心、居(ji)住的功能(neng)。在抑制炒(chao)的同時(shi),支持zhi)gang)性需求、改善性需求和重置(zhi)需求。讓(rang)穩增長與穩樓市並進(jin),促進(jin)房地(di)產的轉型升級帶動整(zheng)體結構的調整(zheng)。加快城(cheng)市更新和舊(jiu)房改造,讓(rang)房地(di)產在調控中邁向高質量發展。

第二,堅持zhi)康di)產調控不動搖(yao)。提升調控的政治wo)嘉唬 3終zhan)略(lue)定力。強(qiang)化三(san)穩目標(biao),落實(shi)主體責任。實(shi)施區間(jian)調控,把握(wo)節奏與力度,用(yong)好極(ji)限施壓(ya)。做好防控樓市雙向劇烈(lie)波動預案。

第三(san),完善“一城(cheng)一策”調控機制。完善“一城(cheng)一策”全國(guo)住房、土地(di)和金融的市場監管(guan)體系。健全“一城(cheng)一策”的住房、土地(di)、金融的聯動機制。探索土地(di)、財稅(shui)和金融等統(tong)一性政策“一城(cheng)一策”執行。探索“一城(cheng)一策”的主要(yao)政策匹配機制。

第四,加快基礎性配套制度改革(ge)。繼續深化集體建設用(yong)地(di)和宅基地(di)市場化改革(ge)。建立土地(di)用(yong)途變性yuan)睦婀gong)享機制。加快建立“住房土地(di)指(zhi)標(biao)隨(sui)人口流動掛鉤”的制度。繼續建立土地(di)供應與商(shang)品房去化周期聯動機制。完善“限房價競地(di)價”、“限地(di)價競配建”等拍賣制度;完善ping)鶉諢溝墓 局衛硤逑擔 xing)成金融機構趨“住”避“炒(chao)”的內在機制。完善多(duo)層(ceng)次商(shang)品房和保障房金融體系,形(xing)成“短借長還”的融資機制。建立住房金融審慎監管(guan)制度;建立全國(guo)統(tong)一的稅(shui)收制度,改革(ge)稅(shui)收征(zheng)管(guan)制度。開(kai)征(zheng)房地(di)產稅(shui),重塑房地(di)產稅(shui)收體系。

第五,加快住房供給(gei)側結構性改革(ge)。以(yi)產權化為(wei)主線,構建中國(guo)住房的供應體系。以(yi)城(cheng)鎮化為(wei)基礎,構建中國(guo)住房的空間(jian)體系。以(yi)智能(neng)化為(wei)目標(biao),構建中國(guo)住房高質量的產品及產業體系。從而繪制樓市新基因圖譜。

作者︰倪鵬飛

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